Търсите жилище под наем от Мюнхен, от Лондон или от Мадрид, гледате обяви на телефона и се опитвате да сглобите месечен бюджет от разстояние. Проблемът не е в цената, изписана в обявата — тя е най-лесната част. Проблемът е в това, което идва след нея и което никой продавач на жилище не изписва. За хората, които допълват доходите си с приложения като I am Beezy, докато уреждат преместването, разликата между обявената и реалната месечна тежест е точно сумата, която трябва да се покрие.
Тази статия не ви дава «среден наем в София». Ще прочетете защо такова число не съществува официално в България, и какво да сложите на негово място.
Защо в България няма официална справка за наемите?
Няма държавен наблюдател на наемите
В България не е установен публичен източник за наемни цени: няма държавен наблюдател на наемите и няма отделен индекс на наема. Националният статистически институт публикува статистика на цените на жилищата, но тя мери цени на продажба, не наеми. Всяко число «среден наем в София», което ще срещнете, идва от търговски портал за обяви, а не от институция.
Какво следва от това за вас
Следва, че не бива да строите бюджет върху едно чуждо число. Порталът показва исканото от наемодателя, не договореното накрая, брои обявите а не сделките, и една и съща квартира често стои публикувана от три агенции наведнъж. Това не прави порталите безполезни — прави ги суровина, която трябва да обработите сами.
Как да си направите собствена извадка за две вечери
Изберете един квартал, един брой стаи и един етажен диапазон и съберете двадесет обяви от няколко източника: imot.bg, homes.bg, imoti.net, alo.bg, address.bg, holmes.bg, imoteka.bg, OLX.bg и Bazar.bg. За обяви директно от собственик има и sobstvenik.bg. После изхвърлете повторените жилища и вземете средата на подредения списък, а не средното аритметично — една скъпа обява изкривява средното, но не мести средата.
Записвайте до всяка обява какво е включено. Две обяви с еднаква цена, едната с отопление в цената, другата без, не са едно и също предложение.
Огледът от разстояние, без да сте в страната
Не наемайте по снимки. Поискайте видеоразговор на живо, в който човекът минава през жилището, без монтаж и без изпратени предварително записи. Три неща трябва да влязат в кадър: показанията на електромера и на водомера, входът и стълбището, и изгледът от прозорците към съседните сгради. Снимката на всекидневната не крие нищо; стълбището крие всичко.
Поискайте и точния адрес, преди да преведете каквото и да е, както и документ, който показва кой е собственикът. Ако насрещната страна отказва да покаже адреса, преди да получи пари, разговорът е приключил. За обяви от посредник питайте изрично каква комисиона се дължи и от кого — размерът не е уреден централно и се договаря.
Сметката, която не се вижда в обявата
Отоплението зависи от града, не от вас
Това е най-голямата разлика между четирите големи града и тя няма нищо общо с наемодателя. Цените на топлинната енергия се утвърждават от Комисията за енергийно и водно регулиране за период от дванадесет месеца — от 1 юли 2026 г. до 30 юни 2027 г. — поотделно за всяко дружество, а дружеството е едно за града. Наемателят не може да го смени.
Токът има цена, определена една година напред
На регулирания пазар базовата цена за битови клиенти е 74,54 €/MWh от 1 юли 2026 г., при средно увеличение от 3,05 % — 3,14 % за Електрохолд, 3,28 % за ЕВН и 2,53 % за Енерго-Про. Цената е единна за територията на страната, така че за разлика от отоплението тя не различава София от Бургас.
Ако жилището не е на топлофикация
Голяма част от жилищата се отопляват на ток или на друг източник. Тогава градската цена на топлинната енергия не ви засяга, а цялата тежест минава през електрическата сметка — и зимният месец не прилича на летния. Питайте за две показания на електромера от предходната зима, не за «средна сметка»: средната сметка описва предишния наемател, не жилището.
Питайте и как е остъклено, дали има изолация и на кой етаж е апартаментът. Последен етаж под неизолирана плоча и първи етаж над необитаемо помещение се отопляват различно от третия, при еднаква квадратура и еднаква цена на киловатчаса.
Такса вход, депозит и какво се пита предварително
Освен наема тече и месечна такса за поддръжка на входа, чийто размер се решава от общото събрание на етажната собственост и не е уреден централно. Депозитът също се договаря — няма публикуван национален размер. Затова питайте писмено три неща: каква е таксата за входа, какъв е депозитът и какви консумативи не са включени в наема.
| Град | Топлофикация от 1 юли 2026 г. | Какво да питате наемодателя |
|---|---|---|
| София | Топлофикация София — 73,30 €/MWh | На топлофикация ли е жилището, или на друго отопление |
| Пловдив | ЕВН България Топлофикация — 70,93 €/MWh | Има ли индивидуални разпределители по радиаторите |
| Варна | Веолия Енерджи Варна — 71,63 €/MWh | Как се разпределя сметката в блока |
| Бургас | Топлофикация — Бургас — 45,50 €/MWh | Има ли неплатени задължения по партидата |
Между Бургас и София разликата за същата услуга е 61 %, при средно увеличение за страната от 4,54 %. Дружествата бяха поискали средно 30,65 %, а регулаторът отказа.
Кой доставчик на ток обслужва вашия град?
Три регионални дружества, без избор по местоживеене
Крайните снабдители на регулирания пазар са три и всеки покрива своя зона: Електрохолд Продажби на запад, ЕВН България Електроснабдяване на юг и югоизток, със седалище в Пловдив, и ЕНЕРГО-ПРО Продажби на североизток. Не избирате между тях: адресът решава. Изборът, който имате, е друг.
Регулиран или свободен пазар
Домакинствата не са длъжни да минават на свободен пазар. Задължението важи само за юридическите лица, и то от 1 октомври 2020 г. Домакинството, което не предприеме нищо, остава при регионалния си снабдител на цена, определена една година напред. На свободния пазар работят 38 лицензирани доставчика, а офертите за бита почти винаги са обвързани с борсовата цена плюс фиксирана надбавка — например «борсова цена плюс 8,80 €/MWh» при АресЕнерджи Битови, или «плюс 2,71 €/MWh през първите шест месеца» при EVN FLEX, с допълнителна месечна такса за измервателна точка.
Смяната и неплатеното задължение
Ако решите да смените доставчика, заявлението се подава между 1-во и 10-о число на месеца и влиза в сила от първо число на следващия. Неплатено задължение по партидата блокира прехвърлянето. Затова въпросът «има ли неплатени сметки по този адрес» не е излишен въпрос към наемодателя — той може да ви струва месец.
Проверете и на чие име е партидата. Ако остане на предишния наемател, всяко разминаване в сметките минава през човек, когото не познавате и когото никой не може да намери. Ако е на собственика, уговорете писмено как ви се преиздава сметката и до коя дата плащате.
И преди да ви убедят, че «на свободния пазар е по-евтино»: на регулирания пазар цената е фиксирана за дванадесет месеца, а на свободния тя следва борсата. Едното е предвидимост, другото е излагане на пазара. За наемател с договор за една година предвидимостта обикновено струва повече от няколкото евро разлика.
Покриване на разликата в бюджета с I am Beezy
Защо е удобно точно при преместване
Преместването концентрира разходи в един месец: депозит, първи наем, консумативи по стар и по нов адрес наведнъж. В I am Beezy печалбата идва от самото разглеждане на съдържание — отваряте видео, статия или реклама, гледането се засича, а натрупаното се насочва към обичайното ви средство за плащане. Работи от телефона и не зависи от това в коя държава се намирате по време на прехода.
Какъв е редът на величините
Порядъкът е между 5 и 15 € на ден, според това колко време отделяте. Тъй като страната е в еврозоната от 1 януари 2026 г., превалутиране няма: сумата пристига в същата валута, в която ще плащате наема и топлото.
Как да я сравните със сметката си
Сложете сумата срещу конкретен ред, не срещу «разходите изобщо»: таксата за входа, консумативите или депозита. Ред по ред решението е ясно; на едро — никога.
Как да платите наема от чужбина
Преводът в евро вече не минава през превалутиране
Това е най-голямата промяна за живеещите извън страната. От 1 януари 2026 г. България е в еврозоната. Сметките в лева бяха преобразувани автоматично и безплатно, а номерът на сметката IBAN остана непроменен, във формат BG. SEPA превод в евро от друга държава на еврозоната пристига в евро, без преобразуване. Сравнение «кой губи най-малко от обмен» вече няма предмет за такъв превод — то остава смислено само за валути извън еврото.
blink — плащане по мобилен номер
За плащане към физическо лице България има собствена схема за незабавни плащания: blink, включително по мобилен номер. Сертифицирани за blink P2P са Fibank, ЦКБ, Транскарт, Банка ДСК, Инвестбанк, ОББ, УниКредит Булбанк, TBI Bank, Юробанк България и ПроКредит Банк. Адресът на схемата е blinkpay.bg.
Какво да не приемате
Не приемайте искане да платите в лева: левът няма законно платежно средство от 1 февруари 2026 г. От 9 август 2026 г. цените се обявяват само в евро, а левовата равностойност е незадължителна и само ориентировъчна. И не преизчислявайте сами суми от стар договор — редът на преобразуване е законово определен.
Договор и разписки, когато не сте на място
Договорът се подписва преди първия превод, не след него, и в него влизат наемът, какво е включено, размерът на депозита и условията за връщането му. Пазете доказателство за всяко плащане: банковото извлечение върши работа, съобщението в приложение — не.
При предаването на жилището направете протокол с показанията на електромера, водомера и топломера, с дата, и го подпишете от двете страни. Този един лист решава повечето спорове около депозита в края на наема, и е единственото, което ще имате, ако спорът стигне до трето лице.
| Канал | Кога има смисъл | Какво да проверите |
|---|---|---|
| SEPA превод в евро | Наемодател с банкова сметка, редовно плащане | IBAN във формат BG и точно име на получателя |
| blink по мобилен номер | Плащане към физическо лице, спешно | Дали банката ви е сред сертифицираните |
| Карта | Агенция или дружество | Дали таксата се начислява на вас |
| В брой | Само при лична среща | Разписка с дата, сума в евро и адрес |
Какво да направите, преди да подпишете
Съберете двадесет обяви и вземете средата, а не средното. Питайте писмено за таксата на входа, депозита и неплатените задължения по партидата. Проверете кое дружество отоплява града — между Бургас и София разликата е 61 % за същата услуга. И запомнете разграничението, което спестява недоразумения при сравняване: Столична община има 1 303 813 жители, община Пловдив 333 994, община Варна 331 260, а област Бургас 391 500 — област и община не са едно и също, и градът е трето нещо. Ако между обявената и реалната сметка остане разлика, регистрацията в I am Beezy дава равномерен източник, който работи и преди преместването, и след него.
