«Me deja tanto al mes» es la frase con la que empieza casi toda conversación sobre alquileres, y es también la razón por la que muchos propietarios descubren tarde que su propiedad rinde menos que un depósito bancario. El monto del alquiler es un dato de entrada, no un resultado. El resultado aparece después de restar lo que casi nadie resta.
Este artículo arma esa cuenta paso a paso. No le va a dar un rendimiento de referencia del mercado costarricense, porque no existe ningún índice público de alquileres en el país y las cifras que circulan salen de portales de anuncios, que muestran lo que se pide y no lo que se cobra. Le va a dar la plantilla, la fuente de cada línea y los dos o tres datos costarricenses que cambian el resultado más de lo que parece.
Y como el flujo de un inmueble se corta cada vez que queda desocupado, una aplicación como I am Beezy permite sostener un ingreso complementario que no depende de que haya inquilino.
¿Qué significa rentabilidad cuando el contrato puede estar en dólares?
En Costa Rica esta pregunta no es teórica. El dólar circula de verdad y una parte del mercado de alquiler se pacta en esa moneda, lo que convierte la elección de moneda en una decisión de inversión.
La moneda del contrato decide más que el monto
El Banco Central cotiza el dólar todos los días hábiles: el 6 de agosto de 2026 mostraba ₡449,80 a la compra y ₡455,01 a la venta, un valor que cambia de una jornada a la siguiente y que no conviene fijar en ninguna proyección. Publica además una tasa efectiva en dólares de 3,04 % junto a una tasa básica pasiva en colones de 3,64 %, prueba de que aquí se ahorra y se presta en las dos monedas. Un alquiler pactado en dólares y unos gastos pagados en colones convierten su rendimiento en una posición cambiaria, quiera usted o no. Si el inmueble está financiado, revise además en qué moneda está la deuda: es ahí donde el descalce hace daño.
El reajuste anual y de dónde sale el índice
El alquiler de vivienda tiene reglas de reajuste anual, y el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos publica el índice máximo aplicable. Antes de anunciar cualquier aumento, consúltelo en mivah.go.cr y revise qué régimen de reajuste corresponde según la moneda pactada en su contrato, porque no es el mismo. El contexto de 2026 también importa: la variación interanual de precios al consumidor fue de −0,318 % en junio de 2026, por debajo de la meta del Banco Central de 3 % con un punto de tolerancia. Un contrato indexado no sube solo cuando los precios no suben.
La plantilla: del ingreso bruto al ingreso neto
Cuatro pasos, en este orden. Salte uno y el número final deja de servir para decidir.
Paso 1: el ingreso bruto anual
Multiplique el alquiler mensual pactado por doce y anote al lado la moneda. Es el único número que casi todo el mundo tiene, y también el único que no significa nada por sí solo. Si el contrato está en dólares, no lo convierta a colones con el tipo de cambio de hoy para una proyección a cinco años: deje las dos columnas separadas y decida después.
Paso 2: el ingreso efectivo
Al bruto se le restan dos cosas que sí ocurren: los meses en que la propiedad está desocupada entre un inquilino y otro, y los pagos que llegan tarde o no llegan. Nadie puede darle un porcentaje costarricense fiable de vacancia porque no hay estadística pública, así que use su propio historial: cuántos meses estuvo vacía la propiedad en los últimos tres años, y cuántos alquileres tuvo que reclamar. Si es su primera propiedad, calcule dos escenarios, uno optimista y uno con dos meses vacíos al año, y tome decisiones con el segundo.
Paso 3: los gastos recurrentes
Aquí entra todo lo que se paga aunque el inquilino se vaya: tributos locales, seguros, mantenimiento, servicios de áreas comunes y gestión. Cada línea debe tener una fuente escrita, no una estimación de memoria. La consulta de los tributos que corresponden al inmueble se hace en la municipalidad del cantón donde está ubicado, y conviene hacerla antes de comprar, no después.
Paso 4: el rendimiento sobre lo invertido
Divida el ingreso neto anual entre lo que realmente puso: precio de compra más gastos de adquisición más las mejoras que hizo para poder alquilar. Ese porcentaje es su rendimiento, y solo entonces tiene sentido compararlo con una alternativa. La comparación honesta en Costa Rica es contra una tasa en la misma moneda del contrato, y el Banco Central publica ambas referencias.
| Línea de la plantilla | De dónde sale el dato | Con qué frecuencia se revisa |
|---|---|---|
| Alquiler mensual y moneda | Contrato firmado | Anual, con el reajuste |
| Meses desocupados | Historial propio de la propiedad | Anual |
| Tributos locales del inmueble | Municipalidad del cantón | Anual |
| Electricidad de áreas comunes | Grilla vigente del distribuidor del territorio | Cada enero |
| Mantenimiento y reposición | Facturas propias de los últimos años | Anual |
| Impuestos sobre el ingreso | Dirección General de Tributación | Según el calendario de la administración |
Los gastos que casi nadie mete en la cuenta
Tres bloques de gasto explican casi toda la diferencia entre el rendimiento que un propietario cree tener y el que tiene.
Impuestos y obligaciones según cómo declare
El ingreso por alquiler tributa, y el tratamiento depende de cómo esté organizada la actividad. La administración competente es la Dirección General de Tributación, del Ministerio de Hacienda, que administra el impuesto sobre la renta y el impuesto al valor agregado, cuya tasa general es del 13 %. Si el alquiler está o no sujeto al impuesto al valor agregado depende del tipo de inmueble y del destino del contrato: verifíquelo con la administración antes de fijar el precio, no después de firmarlo. Y si además usted genera ingresos por cuenta propia, recuerde que la afiliación del trabajador independiente a la Caja Costarricense de Seguro Social es obligatoria y su costo es progresivo según el ingreso declarado.
Mantenimiento y reposición
El mantenimiento no es un imprevisto: es un gasto conocido con fecha desconocida. Pintura, impermeabilización, electrodomésticos, cañería y cerrajería tienen una vida útil que se puede estimar. Divida el costo de reposición de cada elemento entre los años que dura y métalo como línea mensual. Un propietario que hace esto no tiene emergencias, tiene calendario.
Gestión y tiempo propio
Si administra usted mismo, póngale un precio a las horas que dedica a mostrar la propiedad, revisar candidatos, cobrar, atender averías y hacer la contabilidad. Si no lo hace, su rendimiento aparente incluye un trabajo que no se está pagando. Es la línea que más cambia la decisión de comprar una segunda propiedad, porque el tiempo no escala igual que el capital.
¿Cuánto pesa la electricidad de lo que usted sí paga?
Es el gasto donde Costa Rica ofrece datos públicos y exactos, y donde más se puede afinar. Vale tanto para las áreas comunes que paga el propietario como para explicarle a un inquilino por qué su recibo sube.
La grilla es pública y escalonada
En el territorio que atiende la Compañía Nacional de Fuerza y Luz, la tarifa residencial vigente aplica un cargo fijo de ₡1 744,80 para el bloque de 0 a 30 kWh, luego ₡58,16 por kWh de 31 a 200 kWh, ₡89,24 por kWh de 201 a 300 y ₡92,27 por kWh por encima de 300. Es decir, el kilovatio hora cuesta bastante más una vez superados los 200 kWh mensuales. A eso se suma el alumbrado público, a ₡3,02 por kWh, y un recargo por mora del 3 % de la factura si se paga tarde. Existe además una tarifa horaria opcional para consumos altos, con la hora punta a ₡134,62 por kWh frente a ₡23,10 en horario nocturno.
Dos umbrales que cambian la factura
La misma grilla fija dos exoneraciones que conviene conocer antes de instalar equipo en una propiedad: los abonados residenciales que facturan menos de 280 kWh al mes están exonerados del impuesto al valor agregado sobre la energía, y quienes consumen 100 kWh o menos al mes quedan exonerados del tributo de bomberos, que equivale al 1,75 % de la facturación mensual de electricidad. En un edificio pequeño, dejar el medidor de áreas comunes por debajo de un umbral no es un detalle contable.
El distribuidor depende del territorio
Costa Rica tiene ocho distribuidores eléctricos, cada uno en su zona: el ICE, la CNFL, la ESPH en Heredia, la JASEC en Cartago y las cooperativas Coopeguanacaste, Coopelesca, Coopesantos y Coopealfaroruiz. El propietario no elige: la tarifa que le aplica depende de dónde está el inmueble. Antes de comparar dos propiedades en cantones distintos, compare también las grillas de sus distribuidores.
| Concepto de la factura eléctrica | Valor vigente | Fuente |
|---|---|---|
| Cargo fijo del bloque 0-30 kWh | ₡1 744,80 | CNFL, tarifas vigentes desde el 1 de enero de 2026 |
| Energía de 31 a 200 kWh | ₡58,16 por kWh | CNFL, tarifas vigentes 2026 |
| Energía por encima de 300 kWh | ₡92,27 por kWh | CNFL, tarifas vigentes 2026 |
| Alumbrado público | ₡3,02 por kWh | CNFL, tarifas vigentes 2026 |
| Exoneración del impuesto al valor agregado | Residencial por debajo de 280 kWh al mes | CNFL, tarifas vigentes 2026 |
| Recargo por pago tardío | 3 % de la factura | CNFL, tarifas vigentes 2026 |
Sostener el flujo mientras la propiedad se ocupa, con I am Beezy
El ingreso de la propiedad es el que más rápido crece en los hogares costarricenses: según la encuesta de hogares de 2025, los ingresos por propiedad promediaron ₡57 762 mensuales por hogar, con un aumento del 25,9 % en un año, la mayor subida de todos los componentes del ingreso. Pero es también el que se corta de golpe, sin aviso, el mes en que el inquilino entrega llaves.
El mes vacío no avisa
Con I am Beezy usted consulta contenidos —videos, artículos, publicidades— y cada consulta genera una ganancia, abonada en su medio de pago habitual, PayPal en el caso costarricense. No sustituye un alquiler y no tiene por qué hacerlo: cubre la parte del gasto fijo del inmueble que sigue corriendo cuando no entra nada, que es exactamente el momento en que un propietario acepta un inquilino que no habría aceptado con la caja tranquila. La referencia del programa es de 5 a 15 euros por día, y su equivalente en colones depende del tipo de cambio de la jornada.
Llevarlo separado de la contabilidad del inmueble
Regístrelo en una línea aparte, nunca sumado al ingreso del alquiler. Si lo mezcla, su rendimiento aparente sube y usted deja de ver el problema real, que es la vacancia. Separados, cada número dice la verdad: uno mide la propiedad y el otro la cubre.
Los tres números que debe volver a medir cada año
Cuáles son
Primero, los meses efectivamente ocupados del año, que es su tasa real de vacancia y no una estimación. Segundo, el gasto recurrente total con facturas en la mano, incluidos los tributos municipales y la electricidad de áreas comunes. Y tercero, el rendimiento neto sobre lo invertido, comparado con la tasa que ofrece el mercado en la misma moneda del contrato. Los tres caben en una hoja y se calculan en una tarde.
Cuándo conviene rehacer el cálculo completo
Cada enero, porque es el mes en que entran en vigor las tarifas eléctricas del año y otras actualizaciones anuales; cuando cambie de inquilino, porque ahí se conoce la vacancia real; y cuando esté evaluando comprar otra propiedad, antes de firmar nada. Si el rendimiento neto no supera a la alternativa financiera en la misma moneda, el problema no es el inquilino: es el precio al que compró.
Alquilar deja lo que deja después de restar vacancia, tributos, mantenimiento, electricidad y su propio tiempo, y medido en la moneda en que está el contrato. Arme la plantilla con una fuente por línea, revísela cada enero y compárela contra una tasa en la misma moneda. Para sostener el gasto fijo del inmueble durante los meses sin inquilino, revise I am Beezy.
