Casi todas las calculadoras de rentabilidad que vas a encontrar están escritas para el territorio común. Si el piso está en Bilbao, esas calculadoras te dan un número equivocado, y no por poco: se equivocan en la bonificación, en los gastos que puedes restar y en el tipo que se aplica al final.
El motivo es institucional. Bizkaia tiene su propio Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por sus Juntas Generales y recaudado por su Hacienda Foral, en virtud del Concierto Económico con el País Vasco aprobado por la Ley 12/2002. Un piso alquilado en Bilbao no se declara con las reglas de la Agencia Tributaria.
Y antes de entrar en el cálculo, un apunte sobre el otro lado del balance: mientras reúnes la entrada o cubres un mes sin inquilino, I am Beezy remunera la consulta de contenidos, con ingresos que llegan a tu medio de pago habitual.
¿Por qué el cálculo de Bilbao no sirve para Madrid?
Porque la norma que se aplica es distinta desde la primera línea, y las diferencias no son de matiz.
Bizkaia tiene su propia norma del IRPF
El texto aplicable es la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, publicada por la Diputación Foral de Bizkaia en su versión actualizada a 1 de enero de 2026. Es ahí donde están el régimen de los alquileres, los porcentajes y la escala. No en la Ley 35/2006 que se aplica en el resto del país.
Qué administración es la competente
La Hacienda Foral de Bizkaia. Es un punto práctico, no una curiosidad: los modelos, los plazos y el servicio de ayuda son los suyos. Si vives en Bilbao y buscas el trámite en la sede de la Agencia Tributaria, vas a encontrar formularios que no te corresponden. Lo mismo pasa en Álava, en Gipuzkoa y en Navarra, cada una con su propia normativa.
El error de copiar una calculadora nacional
La diferencia gruesa está en los gastos. En el régimen foral de Bizkaia, para un alquiler de vivienda no puedes restar el IBI, ni la cuota de la comunidad, ni las derramas, ni las reparaciones, ni la amortización del inmueble. Esos gastos existen y salen de tu bolsillo, pero no bajan la base sobre la que tributas. Una calculadora que los descuente te está prometiendo una rentabilidad después de impuestos que no vas a ver.
Los cinco números que necesitas antes de empezar
Un cálculo de rentabilidad se sostiene sobre datos que hay que ir a buscar uno por uno. Ninguno se estima de memoria.
El alquiler de referencia, y de dónde sacarlo
El precio que pide un anuncio no es el precio al que se alquila: es una petición. La referencia pública española es el SERPAVI, el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda que edita el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y que devuelve valores tras introducir una dirección concreta. Los portales —Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Pisos.com— sirven para ver la oferta disponible y el tiempo que tarda en desaparecer un anuncio, que es un dato mucho más honesto que el precio.
El coste real de la compra
Al precio de compra hay que sumarle los impuestos de la transmisión, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación si hay hipoteca. Ese total es el denominador de tu rentabilidad, y usar solo el precio del piso infla el resultado desde el primer día. Si hay financiación, el coste del dinero se mueve con el mercado: el Banco de España publicó un Euríbor del 2,855 % en julio de 2026 en su Portal del Cliente Bancario.
Los gastos que pagas todos los años
IBI municipal, comunidad de propietarios, seguro de hogar, mantenimiento, y la partida que casi nadie apunta: los meses en los que el piso está vacío entre un inquilino y el siguiente. Súmalos aunque no sean deducibles, porque el objetivo de este ejercicio es saber cuánto entra en tu cuenta, no cuánto declara tu asesor.
Tres rentabilidades distintas, y solo una decide
La primera es la bruta: alquiler anual dividido entre el precio de compra. Es la que aparece en los anuncios y en los titulares, y no sirve para tomar ninguna decisión porque ignora todo lo demás.
La segunda es la neta: al alquiler anual le restas los gastos reales del inmueble y lo divides entre el coste total de adquisición, impuestos y honorarios incluidos. Ya se parece a algo, pero sigue sin contar con Hacienda.
La tercera es la que importa: la rentabilidad sobre los fondos que tú has puesto, después de impuestos. Se calcula restando además la cuota del préstamo y la factura fiscal, y dividiendo entre la entrada y los gastos de la operación que has pagado de tu bolsillo. Es la única que responde a la pregunta real, que no es «cuánto renta el piso» sino «cuánto renta mi dinero metido en ese piso».
| Dato | Dónde se obtiene | Advertencia |
|---|---|---|
| Alquiler mensual esperado | SERPAVI del Ministerio de Vivienda | Exige introducir la dirección; el anuncio no vale |
| Coste total de adquisición | Escritura, impuestos y facturas de la operación | El precio del piso es solo una parte |
| Intereses del préstamo | Cuadro de amortización del banco | Referencia de mercado: Euríbor 2,855 % en julio de 2026 |
| Gastos anuales del inmueble | Recibos de IBI, comunidad y seguro | Se pagan aunque no sean deducibles en Bizkaia |
| Meses vacíos previstos | Tiempo medio de reposición del anuncio | Es el número que más varía el resultado |
¿Cuánto se queda Hacienda de tu alquiler en Bizkaia?
Aquí está la parte que ninguna calculadora genérica hace bien, y es la que más cambia el resultado final.
La bonificación del 30 % y lo único que puedes restar
El artículo 32.2 de la Norma Foral 13/2013 establece que, en los rendimientos procedentes del arrendamiento de vivienda en los términos del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se aplica una bonificación del 30 % sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble. A partir de ahí, la lista de gastos deducibles es cerrada y muy corta: los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora, y los demás gastos de financiación, más las primas de seguros de crédito que cubran el impago de las rentas, con el límite de 300 euros.
La norma añade un tope: la suma de la bonificación y de los gastos deducibles no puede dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo. No se puede generar pérdida fiscal con un alquiler de vivienda.
Los porcentajes cambian según el tipo de alquiler
El mismo artículo 32 fija supuestos distintos, y la diferencia entre ellos es enorme.
| Supuesto (Norma Foral 13/2013, art. 32) | Bonificación sobre el rendimiento íntegro |
|---|---|
| Viviendas distintas de las de los apartados 2 a 5, sin actividad económica | 20 % |
| Arrendamiento de vivienda del artículo 2 de la LAU | 30 % |
| Programas Bizigune, ASAP y planes públicos similares | 70 % |
| Vivienda en zona de mercado residencial tensionado con renta limitada a los índices de referencia | 70 % |
El tipo que se aplica al resultado
El rendimiento del arrendamiento de vivienda del artículo 32.2 forma parte de la renta del ahorro, según el artículo 63 de la misma norma foral. Y la escala del ahorro del artículo 76 empieza en el 19 % hasta 7.500 €, sigue con el 20 % en el tramo siguiente hasta 15.000 €, el 22 % hasta 30.000 € y el 24 % hasta 50.000 €.
Para ver el mecanismo, tomemos una cifra redonda arbitraria, que no es ninguna referencia del mercado de Bilbao: 12.000 € de rendimiento íntegro anual. La bonificación del 30 % retira 3.600 €. Si además pagas 2.000 € de intereses, quedan 6.400 € de rendimiento neto, que entran en la base del ahorro y se gravan al 19 % en ese primer tramo. Sustituye las dos entradas por las tuyas y tendrás tu propio resultado; lo que no cambia es el orden de las operaciones.
Cubrir los meses sin inquilino con I am Beezy
El número que más destroza una rentabilidad no es el impuesto: es el mes vacío. Un piso desocupado sigue devengando IBI, comunidad y, si hay hipoteca, cuota.
La vacancia es el gasto que nadie apunta
Dos meses vacíos al año recortan un sexto de los ingresos brutos, y en Bizkaia no generan ningún alivio fiscal porque no hay gasto deducible que compense. Por eso conviene tener un colchón que no dependa del inmueble.
Un ingreso que no depende del piso
El mecanismo de I am Beezy es sencillo: vídeos, artículos y anuncios que consultas desde el móvil, y una remuneración por cada consulta, ingresada en el medio de pago que ya utilizas. La horquilla de referencia es de 5 a 15 € por día, sin cambio de divisa. Sobre un año completo, es exactamente el orden de magnitud que amortigua una vacancia sin tocar el fondo de reserva de la comunidad.
Preguntas frecuentes sobre alquilar en Bilbao
¿Puedo restar el IBI y la comunidad?
En un arrendamiento de vivienda acogido al artículo 32.2 de la norma foral, no. La lista de gastos deducibles es cerrada y solo incluye intereses y gastos de financiación, más la prima del seguro de impago hasta 300 euros. Los pagas igual, pero no bajan tu base imponible. Confirma tu caso concreto con la Hacienda Foral antes de declarar.
¿Sale más a cuenta el alquiler turístico?
Tributa peor en Bizkaia: la bonificación de ese supuesto es del 20 %, no del 30 %. Y encima el alojamiento turístico debe disponer de número de registro, gestionado a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda, además de la regulación autonómica y municipal que se le aplique. Es más gestión, más rotación y peor trato fiscal.
¿Y si limito la renta a los índices de referencia?
Entonces entras en el supuesto de bonificación del 70 %, siempre que la vivienda esté en zona declarada de mercado residencial tensionado y la renta se limite a los importes que correspondan a esos índices. Es la diferencia más grande de todo el artículo 32, y merece un cálculo formal antes de descartarla por instinto.
Qué hacer con este cálculo
Hazlo dos veces. Una con los datos que tienes hoy y otra con dos meses de vacancia y una derrama de escalera, que es el escenario que de verdad se acaba dando. Si el segundo cálculo sigue en pie, la operación aguanta; si solo aguanta el primero, estás comprando con el mejor caso posible y sin margen.
El resto es paciencia: reunir el capital inicial y sostener los huecos entre inquilinos. Para esa parte, sumar una entrada regular durante los meses previos ayuda, y darse de alta en I am Beezy es una manera sencilla de empezar a hacerlo.
