El rendimiento de un departamento en renta casi nunca se decide en el monto del contrato. Se decide en las líneas que se restan después: predial, mantenimiento, administración, los meses vacíos y el impuesto. Y hay un dato que conviene aceptar antes de hacer cualquier cuenta: en México no existe ningún índice público de rentas, así que nadie —ni un portal, ni un asesor— puede decirte con autoridad cuánto vale la renta de tu zona.
El punto de comparación sí existe, y es duro: la tasa objetivo del Banco de México quedó en 6.50% en la decisión del 25 de junio de 2026. Un inmueble que después de gastos rinde menos que eso no es una mala inversión por definición, pero sí es una decisión que tienes que poder justificar con algo más que la intuición.
Y mientras el inmueble se ocupa o se desocupa, tener una entrada que no dependa del inquilino ayuda: con I am Beezy cada contenido que consultas desde el celular genera una ganancia que se cobra por tu medio de pago habitual.
¿Por qué nadie puede decirte cuánto se renta en Guadalajara?
Esta es la diferencia más grande entre el mercado mexicano y los europeos, y explica por qué dos departamentos idénticos se anuncian con precios que difieren en un tercio.
No hay índice público de rentas
A diferencia de otros países, ninguna institución mexicana publica un valor de referencia de renta por zona. Lo que circula viene de portales comerciales, que no son fuente oficial y no publican el precio al que efectivamente se firmó el contrato.
Los portales muestran lo que se pide
Inmuebles24, Vivanuncios, Lamudi y Propiedades.com son el escaparate real del mercado, pero muestran la oferta, no el cierre. Un anuncio que lleva cuatro meses publicado te dice algo importante: ese precio no se está firmando.
Cómo construir tu propia referencia en una semana
Toma diez anuncios comparables por metros, recámaras, estacionamiento y colonia. Anota la fecha de publicación de cada uno. Vuelve a mirarlos siete días después y marca cuáles desaparecieron: esos son los que sí se rentaron, y su precio es tu referencia. Es un método casero, pero es más honesto que cualquier promedio sin fuente.
Depósito, aval y garantías se negocian
La otra mitad del contrato tampoco tiene un valor de mercado publicado: el depósito, el aval y las pólizas de garantía se pactan entre las partes, dentro del marco que fija el código civil del estado donde está el inmueble. Antes de firmar, revisa ese marco en la página oficial del congreso estatal y define por escrito tres cosas: en qué plazo devuelves el depósito, qué descuentas de él y quién paga las reparaciones estructurales. Un contrato que no define esos tres puntos no protege a nadie, y es la fuente más común de pleitos entre propietario e inquilino.
De la renta bruta al dinero que llega a tu cuenta
El simulador que sirve tiene tres bloques: lo que entra, lo que sale cada año y lo que se paga una sola vez al entrar. Quien solo calcula el primero se lleva la sorpresa en el segundo año.
Lo que entra
La renta mensual multiplicada por los meses efectivamente ocupados. No por doce: por los meses ocupados. Un departamento que se desocupa un mes al año ya perdió más del 8% de su ingreso anual antes de cualquier gasto. A eso hay que restarle la comisión que cobra el intermediario cada vez que se firma un contrato nuevo: cuanto más rota el inquilino, más veces pagas esa comisión y más meses vacíos acumulas. Por eso un inquilino que se queda tres años a una renta ligeramente menor deja más dinero que uno que paga más y se va cada doce meses. Escribe esa comparación antes de rechazar la primera oferta baja.
Lo que sale cada año
Predial, cuota de mantenimiento del condominio, seguro, reparaciones, comisión de administración si no vives en la ciudad, y los servicios que no traslades al inquilino. La electricidad conviene mirarla con cuidado en Jalisco: la tarifa final de suministro básico de la división tarifaria de Jalisco era de 3.119 pesos por kilovatio hora en la categoría DB1 en febrero de 2026, la más alta de las divisiones publicadas por la Comisión Nacional de Energía, frente a 2.297 en el Valle de México Centro. Es un tarifa final publicada por el regulador, no el recibo doméstico subsidiado, pero marca el orden de magnitud del costo local de la energía.
Lo que se paga una sola vez
Escrituración, impuesto sobre adquisición de inmuebles, avalúo, honorarios notariales y el acondicionamiento inicial. Ese bloque no se prorratea en un año: se prorratea en los años que planeas conservar el inmueble, y es lo que decide si el rendimiento del primer ejercicio es real o contable.
| Bloque | Línea | Cómo se estima | Frecuencia |
|---|---|---|---|
| Ingreso | Renta mensual | Referencia construida con anuncios que desaparecieron | Mensual |
| Ingreso | Meses ocupados | Doce menos los meses vacíos previstos | Anual |
| Gasto recurrente | Predial | Recibo del municipio correspondiente | Anual |
| Gasto recurrente | Mantenimiento y administración | Cuota del condominio y comisión del administrador | Mensual |
| Gasto recurrente | Reparaciones y seguro | Presupuesto fijo anual, decidido por ti | Anual |
| Gasto recurrente | Impuesto sobre la renta | Según el régimen aplicable, en gob.mx/sat | Mensual y anual |
| Gasto de entrada | Escrituración, avalúo, impuesto de adquisición | Prorrateado entre los años de tenencia | Una vez |
¿Contra qué se compara ese rendimiento?
Un porcentaje aislado no dice nada. Solo significa algo cuando se pone al lado de las dos referencias que cualquiera puede consultar.
La tasa de referencia
El Banco de México mantuvo su tasa objetivo en 6.50% en la decisión del 25 de junio de 2026, tras haberla ubicado en 6.75% en mayo y en 7.00% en marzo del mismo año. Esa es la vara: si tu inmueble deja menos que eso después de gastos, estás cobrando la diferencia en otra moneda —plusvalía esperada, uso familiar futuro, protección contra la inflación— y conviene que lo digas en voz alta al hacer la cuenta.
La inflación
La inflación anual fue de 3.10% en la primera quincena de julio de 2026 según el INEGI, y de 3.37% en el mes de junio de 2026. Un rendimiento neto por debajo de ese nivel significa que el inmueble no está conservando poder de compra por la vía de la renta.
El costo de no tener liquidez
El tercer término no es un porcentaje: es que un departamento no se vende en una semana. Ese costo no aparece en ninguna hoja de cálculo y es el que más pesa cuando surge un gasto urgente. El sector vivienda representó 5.4% del PIB en 2024 según la Cuenta Satélite de Vivienda del INEGI: es un mercado grande, pero no es un mercado líquido.
Completar el ingreso del inmueble con I am Beezy
Los dos momentos que descuadran a cualquier propietario son el mes vacío y el recibo anual del predial. Ninguno de los dos avisa con tiempo.
Cómo entra ese ingreso
En I am Beezy consultas contenidos —videos, artículos, anuncios— desde el celular y cada consulta genera una ganancia acumulable, que después cobras por el medio de pago que ya usas. Las personas usuarias constantes reportan entre 5 y 15 euros diarios, del orden de 99 a 297 pesos según el tipo de cambio de referencia del Banco Central Europeo del 7 de agosto de 2026, con el euro en 19.7884 pesos; como el peso flota, conviene volver a convertir el día del cálculo.
Qué cubre en la práctica
Un mes de departamento vacío no se compensa con eso, pero sí se cubre la parte del gasto que suele empujar al propietario a aceptar un mal inquilino con tal de no quedarse sin flujo. Aceptar un inquilino débil por prisa cuesta bastante más que un mes de vacancia.
Guadalajara y Zapopan no son la misma decisión
Aquí se equivoca casi todo el mundo que compra a distancia, y es un error que se paga en meses vacíos.
Zapopan ya es más grande que la ciudad central
Las proyecciones de Conapo ubican a Zapopan en 1,616,792 habitantes en 2026 y a Guadalajara en 1,380,568: el municipio que rodea a la ciudad central la superó en población. La entidad de Jalisco suma 8,982,027 habitantes proyectados. Comparar precios entre municipios sin decir de cuál se habla no significa nada.
La metrópoli es la unidad real
La zona metropolitana de Guadalajara reunía 5,110,617 habitantes en 2020, sobre 2,486.6 kilómetros cuadrados y con una densidad de 122.3 habitantes por hectárea, según el referencial de Conapo, Sedatu e INEGI. El inquilino no razona por municipio: razona por tiempo de traslado a su trabajo.
Qué zona atrae a qué inquilino
Un departamento cerca de corporativos capta perfiles con comprobante de ingresos; uno en zona de servicios capta trabajadores sin recibo de nómina. Y esa distinción es determinante en México, porque la informalidad laboral fue de 55.0% en junio de 2026 según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo del INEGI. Exigir comprobante de nómina reduce tu riesgo y también reduce a más de la mitad tu mercado potencial: decide cuál de los dos problemas prefieres.
| Decisión | Opción A | Opción B | Lo que realmente arbitras |
|---|---|---|---|
| Perfil de inquilino | Con comprobante de nómina | Con ingreso no salarial | Riesgo de impago contra tamaño del mercado |
| Administración | Tú mismo a distancia | Administrador profesional | Comisión mensual contra tiempo de respuesta |
| Duración del contrato | Renta anual | Estancias cortas | Estabilidad contra ingreso variable y más trabajo |
| Servicios | Incluidos en la renta | A cargo del inquilino | Renta más alta contra exposición al costo de la energía |
La lista corta antes de firmar
Tres verificaciones evitan la mayoría de los problemas que llegan después, y ninguna toma más de un día.
Verifica la situación fiscal antes que la financiera
Los ingresos por arrendamiento pagan impuesto sobre la renta, y las obligaciones cambian si resides en México o en el extranjero. Consulta el régimen que te corresponde y sus retenciones directamente en el portal del Servicio de Administración Tributaria, en gob.mx/sat, antes de fijar la renta: el neto que esperas depende de eso más que del monto del contrato.
Revisa quién puede financiar la compra
El Infonavit, alimentado por las aportaciones patronales, es la puerta de entrada a la vivienda para el trabajador formal, y está cerrado para quien no cotiza. Si compras desde el extranjero o con ingresos no salariales, el crédito bancario es la vía, y su costo se mueve con la tasa objetivo del Banco de México, en 6.50% desde el 25 de junio de 2026.
Deja el rendimiento por escrito
Escribe tu cuenta completa en una hoja: ingreso por meses ocupados, gastos anuales, gastos de entrada prorrateados y el resultado comparado con 6.50%. Si el número te convence, adelante; si no, ya sabes qué línea tienes que mover. Y para que el mes vacío no te obligue a bajar tus criterios, puedes sostener el flujo con I am Beezy mientras encuentras al inquilino correcto.
