Un bailleur qui réclame une pièce absente de la liste réglementaire encourt une amende administrative de 3 000 €, portée à 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale. C'est l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, qui le prévoit — et l'amende est prononcée par le représentant de l'État dans le département, pas par un juge. En 2026, la sécurisation d'un loyer reste pourtant l'un des terrains où l'on demande le plus de choses qui ne se demandent pas.
Trois instruments coexistent et se ressemblent de loin : l'assurance contre les impayés de loyer souscrite par le bailleur, le cautionnement donné par un tiers, et la garantie Visale d'Action Logement. Ils n'obéissent ni au même texte, ni à la même logique, et surtout ils ne se cumulent pas librement. Ce qui suit trie les trois, pièce à l'appui.
Un dossier de location se juge sur la régularité des ressources, et c'est là qu'un revenu secondaire compte. Consulter des vidéos, des articles et des publicités sur I am Beezy est rémunéré, ce qui ajoute un flux d'appoint à côté du revenu principal — sans se substituer aux justificatifs que le bailleur a le droit de réclamer.
Que peut réellement exiger un bailleur dans votre dossier ?
Rien d'autre que ce qu'un décret autorise. L'article 22-2 renvoie la liste des pièces justificatives à un décret en Conseil d'État pris après avis de la Commission nationale de concertation : c'est le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Tout ce qui n'y figure pas est hors la loi, quelle que soit la bonne foi du demandeur.
Une liste fermée, quatre rubriques, une amende
La fiche F1169 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 10 avril 2025, reproduit cette liste : une pièce d'identité en cours de validité, un justificatif de domicile, un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle, un ou plusieurs justificatifs de ressources. Rien de plus. La même fiche rappelle que le bailleur ou l'agence encourt jusqu'à 3 000 € d'amende, et 15 000 € pour une personne morale, s'il réclame un justificatif non autorisé. L'article 22-2 ajoute trois garde-fous : le montant est proportionné à la gravité des faits, l'amende ne peut plus être prononcée un an après la constatation, et l'intéressé doit avoir pu présenter ses observations.
Ce qui ne figure dans aucune des quatre rubriques
Le relevé d'identité bancaire, les relevés de compte, une attestation de bonne tenue de compte, un extrait de casier judiciaire, une photographie d'identité séparée, un contrat de mariage : aucun de ces documents n'apparaît dans les rubriques reproduites par la fiche F1169. Deux interdictions supplémentaires méritent d'être connues mot pour mot. L'article 22-2 dispose que « le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location ». Et la fiche F1169 précise que le propriétaire « a interdiction de réclamer une somme d'argent en contrepartie de la réservation du logement » : aucun versement ne peut être exigé avant la signature du bail.
Garantie loyers impayés ou caution : pourquoi le bailleur doit choisir
Le cumul est interdit, et la sanction est radicale. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022, ouvre par cette phrase : « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ».
Le texte, et son exception unique
Trois éléments de cette phrase sont régulièrement mal lus. D'abord, la sanction n'est pas une amende : c'est la nullité du cautionnement, donc l'inefficacité totale de la sûreté sur laquelle le bailleur comptait. Ensuite, l'interdiction ne vise pas seulement l'assurance : elle vise « toute autre forme de garantie » couvrant les obligations locatives. Enfin, l'exception est unique et limitée aux étudiants et aux apprentis — elle ne s'étend ni aux jeunes actifs, ni aux stagiaires, ni aux intérimaires. Le même article précise que le dépôt de garantie, lui, n'est pas concerné : il se cumule avec tout.
Bailleur personne morale : une seconde règle se superpose
Si le bailleur est une personne morale, hors société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, le cautionnement ne peut être demandé que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d'État, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. La fiche F31267, vérifiée le 10 avril 2025, résume les deux cas côte à côte. Une troisième règle vaut dans tous les cas : le bailleur « ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ». Ces règles concernent le bail d'habitation ; la location meublée de courte durée obéit à un cadre distinct, décrit dans notre article sur la location saisonnière et le meublé de tourisme.
Qui porte réellement le risque
La question compte le jour où il faut payer. Une garantie contre les impayés est portée par une entreprise d'assurance, jamais par l'intermédiaire qui la vend : un courtier place le risque et ne l'indemnise pas, et une enseigne bancaire distribue un contrat porté par une compagnie dont le nom ne figure pas toujours sur la page produit. Visale, elle, n'est pas une assurance du tout : c'est un cautionnement accordé par Action Logement, qui paie puis se retourne vers le locataire. Les conditions d'éligibilité du locataire fixées par chaque contrat d'assurance sont contractuelles, et aucun barème public ne les publie : un bailleur qui accepte un candidat hors critères perd sa garantie sans en être averti.
| Situation du bailleur | Cautionnement possible ? | Base |
|---|---|---|
| Personne physique, sans assurance contre les impayés | Oui, sans restriction tenant à l'article 22-1 | Loi du 6 juillet 1989, art. 22-1 |
| Personne physique, avec assurance ou autre garantie des obligations locatives | Non, à peine de nullité — sauf locataire étudiant ou apprenti | Art. 22-1, alinéa 1 |
| Personne morale (hors société civile familiale au 4e degré) | Seulement par un organisme de la liste fixée par décret, ou si le locataire est étudiant non boursier | Art. 22-1, alinéa 2 |
| Caution étrangère ou résidant hors métropole | Refus interdit sur ce motif | Art. 22-1, alinéa 3 |
| Dépôt de garantie | Toujours possible, hors du champ de l'interdiction de cumul | Art. 22-1, dernière phrase de l'alinéa 1 |
Caution simple, caution solidaire, Visale : lequel engage quoi ?
Les trois mots désignent des engagements de nature différente. Le premier oblige à discuter, le deuxième dispense de discuter, le troisième déplace l'engagement vers un organisme public.
Deux régimes, deux moments d'appel
La fiche F31267 les oppose ligne à ligne. La caution simple « permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives ». La caution solidaire « permet de faire appel directement à la caution dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer ». En colocation avec bail unique, la clause de solidarité produit un effet en cascade : la caution d'un colocataire se retrouve indirectement engagée pour les autres, puisque le bailleur peut réclamer l'intégralité des sommes à n'importe lequel d'entre eux.
Ce que l'acte doit contenir sous peine de nullité
L'article 22-1 impose un formalisme dont l'inobservation annule le cautionnement. La personne physique qui se porte caution signe un acte faisant apparaître le montant du loyer et ses conditions de révision tels qu'ils figurent au bail, reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, et appose la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur, de son côté, « remet à la caution un exemplaire du contrat de location ». Le texte conclut que « ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».
Sortir d'un engagement de caution
Tout dépend d'une ligne de l'acte. Si une durée y est inscrite, la caution ne peut pas résilier : elle répond des dettes jusqu'à la date prévue. Si aucune durée n'y figure, ou si elle est stipulée indéterminée, la caution « peut le résilier unilatéralement », et la résiliation « prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». Un engagement sans durée ne s'arrête donc pas le jour de la lettre, mais à la fin du bail en cours.
Visale, Loca-Pass, dépôt de garantie : les trois postes qu'on confond
Visale n'est ni une assurance ni un dépôt : c'est une caution gratuite. Le dépôt de garantie, lui, est une somme versée par le locataire, encadrée à l'euro près. Les confondre coûte cher aux deux parties.
Visale : qui y a droit et jusqu'où
La page « Garantie Visale » d'Action Logement, consultée le 16 août 2026, énonce les publics éligibles dans le parc locatif privé : toute personne de 30 ans et moins, jusqu'au 31e anniversaire, quelle que soit sa situation professionnelle, étudiants et alternants compris ; au-delà de 31 ans, les salariés du privé justifiant d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 710 €, ainsi que ceux en mutation professionnelle — contrat à durée indéterminée en période d'essai, contrat à durée déterminée de moins de six mois, promesse d'embauche ou mutation ; quel que soit l'âge, les signataires d'un bail mobilité, contrat d'un à dix mois ; et, depuis peu, les titulaires d'un contrat mentionnant la qualité de saisonnier, à partir de 18 ans. La même page pose un avertissement décisif : « seul le contrat d'adhésion souscrit par votre bailleur fait foi du cautionnement Visale. Le visa seul ne permet pas le cautionnement d'Action Logement ».
Le dépôt de garantie, plafonné et daté
La fiche F31269 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 9 juin 2026, fixe le cadre : un mois de loyer hors charges au maximum pour un logement vide, deux mois pour un meublé, montant inscrit au bail et non augmentable en cours ni au renouvellement. La restitution intervient dans le mois qui suit la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois sinon. Passé ce délai, la somme due « est augmentée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé » — sauf si le locataire n'a pas laissé sa nouvelle adresse. En copropriété, le bailleur peut retenir une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, dans la limite de 20 % du dépôt.
L'avance Loca-Pass et la protection juridique, deux appuis mal connus
Action Logement signale, sur la même page consultée le 16 août 2026, que l'avance Loca-Pass finance le dépôt de garantie et se cumule avec la garantie Visale : le locataire éligible peut donc obtenir à la fois la caution et l'avance de la somme à verser. Côté bailleur, la protection juridique couvre les frais d'un litige locatif, mais la fiche F2169 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 26 novembre 2025, pose deux réflexes avant de souscrire : cette garantie est « fréquemment incluse dans les contrats de carte bancaire », et il faut vérifier « les garanties dont vous disposez déjà pour éviter de les cumuler » ainsi que « les exclusions qui figurent dans votre contrat ». Nous avons détaillé ce produit dans notre article sur ce à quoi sert vraiment la protection juridique.
| Mécanisme | Ce qu'il couvre | Limite ou durée | Source |
|---|---|---|---|
| Visale, parc privé | Loyers et charges impayés | 36 mensualités | Action Logement, page consultée le 16/08/2026 |
| Visale, parc social ou assimilé loué à un étudiant | Loyers et charges impayés | 9 mensualités | idem |
| Visale, dégradations locatives | Remise en état du logement, hors mobilier | 2 mois de loyers et charges, parc privé | idem |
| Visale, période garantie | Loyers, charges et dégradations | 3 premières années d'occupation | idem |
| Dépôt de garantie, logement vide | Sommes restant dues par le locataire | 1 mois de loyer hors charges | Fiche F31269, vérifiée le 09/06/2026 |
| Dépôt de garantie, meublé | Sommes restant dues par le locataire | 2 mois de loyer hors charges | idem |
À noter : les sommes avancées par Action Logement Services au titre de Visale restent dues par le locataire, qui les rembourse le cas échéant au moyen d'un apurement. Une caution gratuite pour le bailleur n'est pas un abandon de créance pour le locataire.
Le contrat du bailleur : qui propose une formule propriétaire non occupant ?
Un bailleur assure le logement qu'il loue, et ce contrat-là n'a rien à voir avec la garantie des loyers impayés : il couvre le bâti, la responsabilité du propriétaire et les dommages, pas la défaillance du locataire. Encore faut-il qu'une offre existe. Le tableau relève, sur seize marques, ce que chacune publie pour le propriétaire non occupant, tel que ses pages l'affichaient le 17 août 2026.
Ce que seize marques affichent pour le propriétaire bailleur
| Marque | Offre propriétaire non occupant affichée | Ce que la page en publie | Le vol dans cette offre |
|---|---|---|---|
| MAAF | Aucune | La gamme est déclinée par statut d'occupation, quatre formules pour le propriétaire et trois pour le locataire, sans ligne bailleur | Sans objet |
| MMA | Aucune formule dédiée | Une option Protection juridique du Propriétaire est proposée sur les trois formules ; une garantie revente est plafonnée à 50 000 € | Sans objet |
| Macif | Aucune | Trois formules, sans déclinaison bailleur affichée | Sans objet |
| MAIF | Aucune | Trois formules, sans déclinaison bailleur affichée | Sans objet |
| AXA | Pas une formule, une garantie | Perte de loyer du propriétaire non occupant prise en charge jusqu'à 18 mois, sur un contrat unique modulable | En option, comme sur tout le contrat |
| Allianz | Aucune | Contrat unique modulable, plus une offre séparée pour les petites surfaces | En option, niveau 1 ou niveau 2 |
| Generali | Aucune formule dédiée | La remise affichée distingue le propriétaire non occupant (15 %) du propriétaire occupant (30 %), sans décrire de contrat propre | Au socle du contrat unique |
| April | Aucune | Aucune page produit habitation n'existe sur son site | Sans objet |
| Crédit Agricole | Un profil PNO, l'un des quatre proposés | Les profils JEUNE et PNO ne sont pas décrits comme déclinés en EKO, ÉQUILIBRE et OPTIMALE, contrairement aux deux autres | Rang non affiché : seul le « vandalisme » figure dans les garanties essentielles |
| LCL | Formule Optimale +, « haut de gamme pour les propriétaires bailleurs » | La protection juridique bailleur y est incluse ; les trois « formules » de la gamme sont en réalité trois profils, locataire, propriétaire, bailleur | Contradictoire : cité dans le descriptif d'une formule, absent de la liste des garanties essentielles de la FAQ |
| SG | Une vraie formule tarifée : Propriétaire non occupant, étiquetée « INVESTISSEUR », cinquième de la gamme, 8,70 €/mois au tarif du 01/01/2026 pour deux pièces données en location à Rennes | Bris de glace inclus, assistance en cas d'urgence incluse, plomberie absente, assistance violences conjugales non incluse ; formule exclue de l'offre commerciale « 100 € offerts » | Non inclus — alors qu'il l'est dès la formule Confort, deuxième des cinq, sur les contrats d'occupation |
| BoursoBank | Pas de formule : « Alabri s'adresse à tous : propriétaires, locataires, propriétaires non occupants » | Produit unique paramétré, montants de couverture et franchise réglés en continu, tarif annoncé comme s'adaptant en temps réel | En option, mais la « détérioration suite à vol » est incluse : deux lignes distinctes dans le tableau |
| BNP Paribas | Une des trois situations du contrat : « Bien mis en location » | Un document d'information distinct lui est consacré ; dans le seul tableau de la page, l'assistance en cas de sinistre est cochée pour les résidences principale et secondaire et laissée vide pour le bien mis en location | Au socle, dans la ligne Dommages aux biens |
| Crédit Mutuel | Une offre PNO sur page dédiée | Son contenu n'est pas détaillé sur la page relevée, qui décrit le socle unique et ses options | Au socle du contrat d'occupation, présenté comme l'argument central de la marque |
| CIC | Une offre PNO sur page dédiée, même architecture | Même dispositif que ci-dessus, même catalogue d'options, même ordre | Au socle du contrat d'occupation, « ce n'est pas une option » |
| La Banque Postale | Une offre PNO sur page dédiée | Un devis d'exemple à 11,15 €/mois, tarif du 01/01/2026, pour un trois-pièces non meublé à Lille | Garantie complémentaire payante — et le devis d'exemple du bailleur est justement établi hors vol |
Données relevées le 17 août 2026 sur les pages publiques des marques. Aucune de ces lignes ne vaut engagement : les conditions générales et le document d'information produit sont les seuls textes opposables, et sept de ces seize marques n'en publient aucun en ligne.
Le premier résultat est un manque. Sur seize marques, quatre seulement consacrent une page ou une formule identifiée au propriétaire non occupant — SG, le Crédit Mutuel, le CIC et La Banque Postale —, deux le traitent comme un profil ou une situation à l'intérieur d'un contrat unique, le Crédit Agricole et BNP Paribas, une le range dans une formule haut de gamme, LCL, et neuf n'affichent rien qui lui soit propre. Deux marques seulement publient un prix pour ce cas : SG à 8,70 €/mois et La Banque Postale à 11,15 €/mois, sur deux profils différents et deux villes différentes — ces deux montants ne se comparent donc pas l'un à l'autre.
Le second résultat est plus tranchant, et il concerne une garantie que tout bailleur croit acquise. Chez SG, le vol n'est pas inclus dans la formule Propriétaire non occupant, alors qu'il l'est dès la deuxième des cinq formules sur les contrats d'occupation : la formule dédiée au bailleur est donc, sur ce point précis, moins couvrante que l'entrée de gamme d'un locataire. Le même écart se retrouve ailleurs sous d'autres formes : chez BNP Paribas, la case d'assistance en cas de sinistre est cochée pour les deux résidences et laissée vide pour le bien mis en location ; chez La Banque Postale, le devis d'exemple destiné au bailleur est calculé hors vol, quand celui de la locataire l'inclut. Un logement loué et vide entre deux baux n'est pas un logement occupé, et les contrats en tirent des conséquences que les pages n'expliquent pas.
Ce que ce comparatif ne peut pas dire
Il ne porte pas sur la garantie des loyers impayés : les pages relevées sont celles des contrats d'assurance habitation, formules propriétaire non occupant comprises, et aucune page de garantie contre les impayés n'a été consultée. Les deux produits ne se substituent pas — le contrat du bailleur couvre le bâti et sa responsabilité, la garantie des loyers impayés couvre la défaillance du locataire, et c'est cette seconde qui interdit le cautionnement au titre de l'article 22-1. Il ne classe rien et ne dit pas laquelle de ces offres couvre le mieux : une case vide décrit ce qu'une page publiait ce jour-là, jamais ce qu'un contrat contient. Il n'aligne pas les formules, six de ces marques n'en ayant aucune. Et il ne compare pas les prix : quatorze de ces seize marques n'affichent aucun montant pour un bailleur, et les deux qui en affichent un le font sur des hypothèses différentes.
Renforcer un dossier de location avec un revenu d'appoint I am Beezy
Un candidat locataire est jugé sur la stabilité de ses ressources, et un bailleur sur sa capacité à supporter un mois sans loyer. Les deux situations tiennent au même paramètre : la marge de trésorerie disponible quand une échéance arrive plus tôt que prévu.
Le fonctionnement, en une phrase
Sur I am Beezy, chaque consultation de contenu — vidéo, article, publicité — ouvre un gain, cumulé puis transféré sur le moyen de paiement déclaré, par virement en euros. La fourchette observée va de 5 à 15 € par jour, sans avance de fonds. Aucun matériel n'est requis au-delà d'un téléphone connecté, et l'Arcep dénombrait 84,7 millions de cartes SIM en service en France au 30 juin 2026.
Ce qu'un complément change, côté locataire comme côté bailleur
Côté locataire, il n'y a pas de miracle : le complément ne remplace pas un justificatif de ressources et n'entre dans aucune des quatre rubriques du décret. Il sert à autre chose — constituer le dépôt de garantie sans emprunter à un proche, ou absorber le décalage entre la remise des clés et la restitution du dépôt de l'ancien logement, qui peut atteindre deux mois. Côté bailleur, la même logique vaut pour la franchise d'un contrat contre les impayés ou pour un mois de vacance locative entre deux baux.
Ce que vous pouvez refuser, et ce que vous devez fournir
Refusez toute pièce hors des quatre rubriques du décret du 5 novembre 2015, toute demande de versement avant la signature du bail, et toute exigence de cosignature d'un parent ou d'un enfant : ces trois demandes sont interdites et sanctionnées par une amende administrative préfectorale. Vérifiez, si l'on vous réclame une caution, que le bailleur n'a pas déjà souscrit une garantie contre les impayés — dans ce cas le cautionnement est nul, sauf si vous êtes étudiant ou apprenti. Lisez la ligne « durée » de l'acte avant de signer pour quelqu'un, parce qu'elle décide de votre droit de sortir. Et si vous êtes éligible à Visale, obtenez le visa, puis assurez-vous que le bailleur souscrit bien le contrat d'adhésion, seul acte qui engage Action Logement. Restent les deux contrats d'assurance du logement lui-même, que ces garanties ne remplacent jamais : celui que le locataire doit fournir, décrit dans notre article sur qui doit assurer quoi, et celui du bailleur, traité dans notre guide de l'assurance propriétaire non occupant. Reste la trésorerie qui permet de tenir un dossier sans emprunter à ses proches : I am Beezy la construit au rythme des contenus que vous consultez.
