Une seule date décide de tout dans un achat immobilier, et ce n'est ni celle du compromis ni celle du déménagement : c'est celle de l'acte authentique. L'article 1196 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, pose que « le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose ». Tant que la propriété ne vous est pas transmise, un incendie ou une inondation dans le logement que vous achetez ne vous coûte rien. À la minute où elle l'est, tout bascule.
Entre ces deux extrémités, quatre contrats différents entrent en jeu à quatre moments différents : l'assurance de prêt, qui se décide avant le logement ; l'assurance habitation, qui dépend de ce que vous ferez du bien ; la dommages-ouvrage, si la construction a moins de dix ans ; et le contrat du vendeur, qui vous suit sans que personne vous demande votre avis. En 2026, aucun de ces quatre ne se déclenche à la même page du dossier.
Un achat immobilier ponctionne la trésorerie au moment exact où il faudrait en garder. I am Beezy, application où la consultation de vidéos, d'articles et de publicités est rémunérée, permet de reconstituer cette réserve pendant les mois de démarches.
Quelles assurances devez-vous prévoir avant même de signer ?
La réponse tient en deux lignes : aucune ne vous est imposée au compromis, et une seule doit être bouclée avant l'acte, l'assurance de prêt. Cette asymétrie explique la plupart des mauvaises surprises de calendrier.
Au compromis, aucune obligation — et c'est justement le piège
Signer un compromis ou une promesse de vente ne fait naître aucune obligation d'assurance dans votre chef. Le bien demeure celui du vendeur, avec son contrat et sa charge du risque. Rien ne vous oblige à souscrire, rien ne vous protège non plus si vous décidez d'entreposer des affaires dans le logement avant l'acte : vous seriez alors dans un bien qui n'est pas le vôtre, avec des biens qui le sont, et sans contrat qui les couvre.
Le piège est ailleurs. Le compromis fixe une date d'acte, et c'est cette date qui commande le déclenchement de tout le reste. Un dossier de prêt qui traîne repousse l'acte ; un acte repoussé décale l'entrée en vigueur de votre couverture. La chaîne se tient par son maillon le plus lent, et ce maillon est presque toujours l'assurance emprunteur.
L'assurance de prêt se décide avant le logement
Un prêteur ne débloque pas de fonds sans couverture emprunteur acceptée. La fiche F1671 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 20 mai 2025, l'écrit sans détour : l'accord d'un assureur conditionne l'offre de crédit. Vous n'êtes pas tenu de prendre le contrat de groupe de la banque, mais vous êtes tenu d'en présenter un qui respecte les critères de la fiche personnalisée que le prêteur vous remet — onze critères au maximum pour les garanties décès, perte d'autonomie, invalidité et incapacité, quatre au maximum pour la perte d'emploi.
Depuis la même fiche F1671, le questionnaire de santé est interdit lorsque l'encours de crédit assuré ne dépasse pas 200 000 € par assuré et que le remboursement s'achève avant le 60e anniversaire — et l'examen de santé l'est également. Deux emprunteurs qui se partagent la couverture apprécient chacun leur quote-part au regard de ce seuil, ce qui ouvre la dispense plus largement qu'on ne le croit. Le détail du dispositif et de la convention Aeras est traité à part, dans notre article sur le questionnaire de santé et le droit à l'oubli, comme l'est la mécanique de l'équivalence des garanties en délégation d'assurance.
Le calendrier réel, étape par étape
Le tableau ci-dessous suit l'ordre chronologique du dossier, et non l'ordre des contrats. C'est cet ordre-là qui décide de ce que vous devez avoir en main à chaque rendez-vous.
De la promesse à l'offre de prêt
Le prêteur remet, à la simulation, la liste des pièces exigées, la fiche standardisée d'information et la fiche personnalisée. Cette dernière n'est pas un document de courtoisie : c'est le référentiel opposable de l'équivalence des garanties. Un contrat externe qui la respecte ne peut pas être écarté d'un revers de main, et un refus doit indiquer ses motifs ainsi que les informations et garanties manquantes.
De l'acceptation de l'offre à la signature définitive
Une fois l'offre acceptée, la substitution reste ouverte : le droit de résilier l'assurance de prêt à tout moment après la signature du crédit ne s'éteint pas, et le prêteur doit vous rappeler ce droit chaque année. La banque dispose alors de dix jours ouvrés après réception de la demande pour établir l'avenant portant le nouveau taux annuel effectif global. Autrement dit, un contrat pris dans l'urgence pour tenir la date de l'acte n'est jamais définitif : la procédure de substitution est détaillée dans notre guide sur le fait de changer d'assurance de prêt en cours de crédit.
| Étape du dossier | Ce qui se joue côté assurance | Base |
|---|---|---|
| Compromis ou promesse de vente | Aucune obligation d'assurance ne naît. Le bien reste au risque du vendeur | Code civil, art. 1196 |
| Dépôt du dossier de prêt | Remise de la fiche personnalisée, qui fixe les critères d'équivalence : 11 critères au maximum, 4 pour la perte d'emploi | Fiche F1671, vérifiée le 20 mai 2025 |
| Offre de prêt | L'accord de l'assureur conditionne l'offre. Questionnaire de santé interdit sous 200 000 € par assuré et remboursement avant 60 ans | Fiche F1671 |
| Acte authentique | Transfert de propriété, transfert des risques, et transmission de plein droit du contrat du vendeur | Code civil art. 1196 ; code des assurances art. L121-10 |
| Jours suivant l'acte | Demande de transfert de la police à votre nom, ou résiliation. L'assureur dispose ensuite de 3 mois pour résilier | Code des assurances, art. L121-10 |
| Après l'emménagement | Obligation selon le statut : locataire tenu de s'assurer, copropriétaire tenu au minimum en responsabilité civile, propriétaire occupant d'une maison individuelle non tenu | Service-public.gouv.fr, fiches F2591 et F19083 |
La dernière ligne mérite un détour : l'obligation dépend du statut que vous prendrez, et non du fait d'être propriétaire. Le tri complet figure dans notre article sur qui doit assurer quoi entre locataire, propriétaire et copropriétaire. Si vous achetez pour louer, c'est le contrat de propriétaire non occupant qui prend le relais.
Le jour de l'acte : où bascule exactement le risque ?
Il bascule à la signature, et il bascule entièrement. Ce point est réglé par deux textes qui se complètent, l'un dans le code civil, l'autre dans le code des assurances, et leur combinaison produit une situation que beaucoup d'acquéreurs découvrent après coup.
Le transfert de propriété emporte le transfert des risques
L'article 1196 pose le principe en trois alinéas. Le transfert s'opère à la conclusion du contrat, il « peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l'effet de la loi », et il emporte le transfert des risques. Dans une vente immobilière, les parties diffèrent presque systématiquement ce transfert à l'acte authentique : voilà pourquoi la date de l'acte, et non celle du compromis, est la charnière.
Le contrat du vendeur continue de plein droit à votre profit
L'article L121-10 du code des assurances, dans sa version en vigueur depuis le 1er décembre 2020, dispose qu'« en cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur ». Vous n'héritez donc pas d'un vide : vous héritez du contrat du vendeur, avec ses garanties, ses plafonds et ses franchises, « à charge par celui-ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat ».
Ce mécanisme protège de la rupture de couverture, il ne dispense pas de vérifier ce qu'on reprend. Le contrat du vendeur a été calibré sur son mobilier, ses usages et sa surface déclarée. Le vôtre n'a aucune raison de coïncider, et une valeur de contenu sous-déclarée expose à la règle proportionnelle de capitaux. Le texte précise également que l'article ne s'applique pas à l'aliénation d'un véhicule terrestre à moteur : la règle est propre à l'immobilier et aux biens meubles, pas à la voiture qu'on revend en même temps.
Trois mois pour que chacun se décide
La transmission n'est pas un mariage forcé. Le même article ouvre la porte des deux côtés : « il est loisible, toutefois, soit à l'assureur, soit à l'héritier ou à l'acquéreur de résilier le contrat ». Et il enferme l'assureur dans un délai : il « peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir du jour où l'attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert de la police à son nom ». Dernier point, rarement lu : « il ne peut être prévu le paiement d'une indemnité à l'assureur dans les cas de résiliation susmentionnés ». Partir ne se paie pas.
Bien neuf ou construit depuis moins de dix ans : deux garanties à réclamer
Si le logement que vous achetez a été construit, agrandi ou lourdement réhabilité depuis moins de dix ans, deux protections voyagent avec lui. Elles ne figurent sur aucune ligne de votre budget parce qu'elles ont été payées par quelqu'un d'autre — et c'est précisément pour cela qu'on oublie de réclamer les documents qui les prouvent.
La dommages-ouvrage, souscrite par un autre, exercée par vous
L'article L242-1 du code des assurances, en vigueur depuis le 30 juillet 2008, impose de souscrire la dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier, et elle joue « en dehors de toute recherche des responsabilités ». La fiche F2032 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 février 2024, précise le point qui vous concerne : elle est souscrite « pour votre compte ou pour celui des propriétaires successifs ». La même fiche ajoute que lors d'un sinistre survenu après la vente, c'est l'acquéreur, bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage, qui saisit l'assureur. Réclamez donc l'attestation au vendeur avant l'acte : sans elle, vous connaissez votre droit sans connaître votre assureur.
La décennale se doit à l'acquéreur, pas seulement au constructeur d'origine
L'article 1792 du code civil ne laisse aucune ambiguïté : « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage » ou qui le rendent impropre à sa destination. Le mot « acquéreur » est dans le texte depuis 1979. Vous n'avez pas signé le marché de travaux, vous n'avez jamais parlé au maçon : la responsabilité vous est due quand même, et elle ne tombe que si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. Si vous engagez vous-même des travaux après l'achat, le raisonnement s'inverse et c'est vous qui devenez maître d'ouvrage : le cas est traité dans notre article sur les travaux chez soi, la dommages-ouvrage et la décennale.
| Garantie | Qui la doit | Point de départ | Fin |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | L'entreprise ayant réalisé les travaux | Réception des travaux | 1 an (code civil, art. 1792-6) |
| Bon fonctionnement | Le constructeur, sur les éléments d'équipement dissociables | Réception des travaux | 2 ans (code civil, art. 1792-3) |
| Décennale | Tout constructeur, envers le maître ou l'acquéreur | Réception des travaux | 10 ans (code civil, art. 1792) |
| Dommages-ouvrage | Souscrite avant l'ouverture du chantier, pour les propriétaires successifs | Fin de la garantie de parfait achèvement, soit 1 an après réception | 10 ans après réception (fiche F2032) |
Sources : code civil et code des assurances sur legifrance.gouv.fr ; fiches F2032 et F2958 de service-public.gouv.fr, vérifiées les 15 février et 20 mars 2024.
Ce que l'acheteur peut vérifier avant de signer : documents, accès, assureur
Entre le compromis et l'acte, il reste quelques semaines pour choisir le contrat qui couvrira le logement au jour du transfert des risques. Trois choses se vérifient sans devis, depuis un ordinateur : les documents contractuels sont-ils publiés, l'accès au produit est-il ouvert à tout le monde, et quelle compagnie assurera réellement le bien. Le tableau ci-dessous relève ces trois points sur seize marques, tels que leurs pages publiques les affichaient le 17 août 2026.
Les seize marques, colonne par colonne
| Marque | Conditions générales lisibles avant de signer | Document d'information produit | Faut-il être client, ou passer par une agence ? | Compagnie qui assurera le logement |
|---|---|---|---|---|
| MAAF | PDF en accès direct | PDF en accès direct | Aucune condition affichée ; la formule Confort + est « uniquement disponible en agence ou par téléphone » | MAAF, société d'assurance à forme mutuelle (contrat TEMPO Habitation) |
| MMA | Non : les CG 410 sont seulement citées, « disponibles en agence ou sur mma.fr » | Absent des pages relevées | Aucune condition affichée | MMA IARD Assurances Mutuelles, société d'assurance à forme mutuelle |
| Macif | PDF de 2 296 Ko | PDF de 456 Ko | Aucune condition affichée | Macif, société d'assurance à forme mutuelle |
| MAIF | Non publiées | PDF de 356 Ko | Aucune condition affichée | MAIF, société d'assurance à forme mutuelle |
| AXA | Oui, deux jeux : celui du contrat et celui de l'assistance aux personnes | Publié | Les prix affichés supposent « une souscription réalisée auprès d'un Agent général AXA » | Non nommée sur les pages relevées. AXA France IARD est une société anonyme |
| Allianz | Aucun PDF : la page renvoie aux dispositions générales sans les fournir | Non publié | Aucune condition affichée | Non nommée sur les pages relevées. Allianz IARD est une société anonyme |
| Generali | Non : dispositions générales citées à répétition, jamais mises à disposition ; l'unique PDF est une fiche commerciale | Non publié | La remise affichée est « réservée aux nouveaux clients du réseau de distribution Agents généraux Generali » | Generali Iard, société anonyme, capital 94 630 300 €, 552 062 663 RCS Paris |
| April | Non publiées | Non publié | Sans objet : il n'existe aucune page produit habitation sur son site | Aucune n'est nommée. April est un courtier (66.22Z) : il place le risque, il ne le porte pas |
| Crédit Agricole | Aucun lien PDF sur les trois pages relevées | Aucun | Offres servies « sous réserve de la disponibilité de ces offres dans votre Caisse Régionale » | PACIFICA S.A., filiale d'assurances dommages de Crédit Agricole Assurances |
| LCL | Pas de PDF direct | Un lien mène à une page de listing, pas au document lui-même | Aucune condition affichée | PACIFICA S.A. — la même compagnie que celle du Crédit Agricole |
| SG | PDF en accès direct | PDF en accès direct | L'offre commerciale est réservée aux titulaires d'un compte bancaire SG déjà détenteurs d'un contrat | SOGESSUR S.A. |
| BoursoBank | Conditions générales et notice d'information publiées | Publié, avec une fiche pratique et une étude jointes | « L'ouverture d'un compte bancaire, totalement gratuit, est nécessaire pour accéder à ce produit », affiché deux fois | SOGESSUR — la même compagnie que celle de SG |
| BNP Paribas | PDF de 1 000 Ko | Trois documents distincts : résidence principale, résidence secondaire, bien mis en location | « Pour souscrire le contrat, vous devez être client BNP Paribas » | Cardif IARD, capital 6 817 000 €, siège 1 boulevard Haussmann, Paris |
| Crédit Mutuel | Aucun PDF | Un lien mène à une page de sélection, pas au document | Aucune condition affichée sur la page nationale | ACM IARD SA, avec ACM Vie SA |
| CIC | Aucun PDF | Même dispositif que ci-dessus | Aucune condition affichée sur la page nationale | ACM IARD SA — la même compagnie que celle du Crédit Mutuel |
| La Banque Postale | Aucun lien vers les conditions générales, que la page cite pourtant dans son renvoi (3) | Deux documents d'information en PDF | Aucune condition affichée | CNP Assurances IARD, capital 146 952 480 €, RCS Nanterre 493 253 652 |
Données relevées le 17 août 2026 sur les pages publiques des marques. Une page commerciale n'est pas le contrat : seuls les conditions générales et le document d'information produit engagent l'assureur, et c'est précisément ce que la colonne de gauche mesure.
Six marques sur seize publient leurs conditions générales en PDF direct : MAAF, Macif, AXA, SG, BoursoBank et BNP Paribas. Sept n'en publient aucune en ligne — MMA, Allianz, April, le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, le CIC, et Generali dont l'unique document téléchargeable est une fiche commerciale. La différence n'est pas théorique dans un achat : le délai entre le compromis et l'acte est court, et un contrat dont les conditions générales ne sont lisibles qu'en agence oblige à prendre rendez-vous pour vérifier une exclusion. Deux marques mettent en ligne plus d'un document : BNP Paribas publie trois documents d'information distincts selon l'usage du bien, et BoursoBank ses conditions générales, sa notice d'information et son document d'information — cette dernière affichant toutefois un lien « Conditions d'éligibilité » mort au moment du relevé.
Deuxième vérification, celle qui économise un devis inutile : trois marques n'ouvrent pas leur contrat à tout le monde. BNP Paribas exige d'être client, BoursoBank impose l'ouverture d'un compte bancaire pour accéder au produit, et l'offre commerciale de SG est réservée aux titulaires d'un compte SG déjà détenteurs d'un contrat. Deux autres conditionnent leur tarif ou leur remise au passage par le réseau physique : AXA affiche des prix valables pour une souscription auprès d'un agent général, Generali réserve sa réduction aux nouveaux clients de son réseau d'agents généraux. Troisième vérification, la plus structurante pour la suite du dossier : la marque affichée n'est pas l'assureur. Cinq compagnies portent le risque des huit enseignes bancaires du tableau, dont trois en servent deux chacune — Pacifica, Sogessur et ACM IARD. Et deux assureurs de premier plan, AXA et Allianz, ne nomment aucune entité juridique sur leurs pages habitation : un acheteur qui les lit jusqu'au bout ne sait pas quelle société portera son contrat.
Ce que ce comparatif ne peut pas dire
Il ne classe rien et ne désigne aucune meilleure offre. Une case « non publié » décrit une page relevée un jour donné, pas un contrat : un document absent du site existe malgré tout, et se réclame. Il ne compare ni les prix — six de ces marques n'en affichent aucun, et les autres publient des hypothèses de ville, de surface, de capital mobilier et de franchise qui ne se recoupent sur aucun paramètre —, ni les franchises, ni les plafonds, dont aucune marque ne publie ceux de ses garanties de base. Il ne dit pas non plus ce qui est souscriptible : une garantie absente d'une formule n'est pas forcément indisponible en option. Il ne se généralise pas d'une page nationale à un réseau régional, le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel bornant eux-mêmes la portée de leurs pages. April, enfin, ne figure ici que pour ce qui a pu être relevé de sa structure : sans page produit habitation, il ne peut entrer dans aucune comparaison de garanties.
Absorber les frais des premiers mois de propriétaire avec I am Beezy
Les semaines qui suivent un acte authentique concentrent des dépenses que personne n'anticipe complètement : la mise à niveau du contrat repris, une franchise qui n'était pas celle du logement précédent, le premier appel de charges d'une copropriété, un devis de serrurerie. Aucune n'est ruineuse isolément ; toutes tombent en même temps, sur un compte que l'apport vient de vider.
Le principe de l'application
I am Beezy rémunère du temps d'attention : vous consultez des vidéos, des articles et des publicités, chaque consultation ouvre un gain, et le solde part sur votre moyen de paiement habituel — un virement en euros, sans conversion, la France étant en zone euro. La fourchette observée sur l'application se situe entre 5 et 15 € par jour, sans avance de fonds et sans matériel autre qu'un téléphone connecté. L'Arcep relève 95 % de locaux raccordables à la fibre au premier trimestre 2026 : la contrainte technique n'en est plus une.
Ce qu'un complément régulier couvre vraiment dans un achat
Il ne finance pas l'achat, il finance les frottements de l'achat. C'est une distinction utile : un revenu d'appoint sert à ne pas arbitrer contre sa propre couverture. Renoncer à une option parce que la trésorerie est tendue le mois de l'emménagement est une décision qu'on paie trois ans plus tard, au premier sinistre. Reconstituer quelques centaines d'euros de marge avant l'acte revient à s'acheter le droit de choisir ses garanties plutôt que de les subir.
Trois dates à noter dès la signature du compromis
La première est celle de l'acte : c'est le jour où le risque devient le vôtre et où le contrat du vendeur devient le vôtre aussi, de plein droit. La deuxième est celle où vous demandez le transfert de la police à votre nom, parce qu'elle déclenche les trois mois pendant lesquels l'assureur peut, lui aussi, sortir. La troisième est la date de réception des travaux si le bien a moins de dix ans : elle commande la garantie de parfait achèvement, celle de bon fonctionnement, la décennale et la période de la dommages-ouvrage. Notez-les avant de vous occuper des cartons, et réclamez au vendeur l'attestation dommages-ouvrage ainsi que les coordonnées de son assureur habitation le jour de l'acte, pas le lendemain. Et pour tenir la trésorerie des premiers mois sans rogner sur vos garanties, I am Beezy ajoute un revenu d'appoint que vous démarrez et arrêtez quand vous voulez.
